瑞安房地产:创智天地-打造上海多功能创新社区

公司简介
瑞安房地产总部设于上海，是中国领先的以商业地产为主的房地产开发商、业主及资产管理者。瑞安房地产主要从事开发、销售、租赁、管理及长期持有优质商业及住宅多用途物业，公司也是上海最大型的私营商业物业业主和管理者之一，目前在上海管理的办公楼和商业物业总建筑面积达 165 万平方米，包括旗舰项目“上海新天地”。公司于 2006 年 10 月 4 日在香港联合交易所上市，为该年最大型的中国房地产企业上市项目。瑞安房地产获纳入恒生综合指数、恒生综合行业指数——地产建筑业、恒生综合大中型股指数以及恒生港股通指数。
 
问题
上世纪 90 年代，上海城市功能进行战略性调整，曾有“工业大杨浦”之称的杨浦区有大批企业关停并转，亟待功能的重构与再生，以配合经济转型的步伐。
为了破解上海杨浦区产业结构老化的难题，瑞安以城市共建者的态度，从当地资源优势、产业定位和上海“科教兴市”战略角度出发，以创新的项目形态推动老工业基地转型升级，以科技创新作为新的撬动点，成就项目与当地社区、城市共同发展，挖掘城市可持续发展的驱动力。
 
解决方案
以“三区融合”开发理念，布局“知识型社区”整体规划
瑞安的上海创智天地项目坐落在原先的上海工业区杨浦区。瑞安参考美国硅谷和巴黎左岸的发展理念，结合杨浦区 14 所大学、100 余家科研机构、历史悠久的江湾体育场，将这片区域改建成为科技创新社区。

 创智天地以大学校区、科技园区、公共社区“三区联动，融合发展”的模式，融“生活、学习、工作、休闲”为一体，打造城市转型发展中的创新创业生态系统“知识型社区”，发展知识型经济。
 
创智天地将物理空间上彼此隔离的校园与宜步行且相互连接的社区编织在一起，旨在吸引顶尖的人才和企业，并促进他们的交流与发展。与以汽车为导向的街道规划实践不同，瑞安在项目总体规划上采用小型街区和街道的开发模式。办公室空间、研究机构、商务会议空间、文化活动设施、餐厅、市场以及其他便利设施都在步行、汽车或短途公交可达的范围之内。
 
悉心培育包容开放文化，打造吸引及留住创意人才的社区氛围
秉持“社交”核心理念，瑞安房地产在创智天地策划和举办充满活力与创客氛围的活动。2019 年，创智天地举办了 600 多场活动，包括创新、创业和娱乐休闲活动。创智天地举办的特别活动包括“天地世界音乐节”，“天地餐饮周”，“天地市场”，环境生活节，创智天地“绿色春天”和儿童博览会等。2019 年 10 月，“上海创客嘉年华”于江湾体育场开幕，吸引了来自世界各地 300 多位创客。这些活动有助于在创智天地在居住和办公空间之外营造创新与创业氛围，吸引年轻人社群。

 
项目也致力在城市公共空间中挖掘人与人之间的联结关系。最新改造的四个公共场所，韦德路、5 号地块、锦嘉路和创智农园，为创智天地带来活力和艺术气息。其中，邀请艺术家 Millo 在韦德路一栋楼宇上创造高达 46 米的巨型墙绘，描绘两个好奇的孩子在大学路街区中探索未知世界。创智农园位于创智天地西部，利用城市开发中的典型隙地，改造再利用成为农园，成为上海市首个开放街区中的社区花园。

精心运营创新创业服务体系，打造初创企业孵化平台
INNOSPACE+ 是国内首创的新型创业社区，是一个完整的、全要素、一站式创业社区，包括了 InnoSpace 孵化平台、InnoWork 联合办公、IPOclub 创业咖啡、InnoMaker 创客空间等多种创业功能载体，满足创业者在办公、成长、交流、生活等全方位的需求。同时，加上 InnoSpace 已经运营多年的创业加速计划——国际创业集训营，以及 2015 年成立的 InnoSpace 天使基金， INNOSPACE+ 构建起国内创业要素最丰富、功能最完善并且充满活力的创业生态系统。INNOSPACE+ 不仅为创业者提供一流的空间，更重要的是提供最佳的创业服务和资源。从初始投资、项目加速、天使投资三个方面，INNOSPACE+创业生态系统助力优秀创业者更快地实现创业梦想。

成效
社会效益
成功扶持多个创业项目。INNOSPACE+ 内初创企业的五年生存率达到
 
70%。截至 2019 年年末，InnoSpace 天使基金第一支基金已完成投资初创企业
 
43 家，项目总估值达 28 亿元，并已经成功退出。
 
促进所在区域的创新转型。创智天地的发展带动杨浦区摆脱了过去以工业为主的局面。2010 年，杨浦区被命名“国家创新型试点城区”。今天的杨浦区已成为“上海建设具有全球影响力的科技创新中心”的重要承载区之一，成为年轻创意工作者适合工作生活的地区。
 
经济效益
吸引优质企业等租户入驻。自创智天地建立以来的 18 年间，项目如今已容纳了 60 多家大型国际高科技企业，600 多家中小企业和近 1,000 家初创型企业。办公空间的主要租户包括戴尔易安信研发（Dell EMC）、VMware、德勤会计事务所（Deloitte）、AECOM，和中国电信等。在创智天地，大约有一半的租户属于高科技行业，其次是专业性服务行业，办公租金收入亦比周边项目高 10%-20%。

知识型社区发展模式赢得外部认可。2019 年，创智天地项目从亚太区地产项目中脱颖而出，获得全球房地产界最具权威之一的“城市土地学会（ULI）”颁发的“2019 ULI 全球卓越奖”。
 
展望
在未来，瑞安房地产计划不断升级创智天地，赋能当地社区。创智天地不仅致力将江湾体育场打造成以体育为特色的重要空间节，更注重加强社区建设。瑞安期望不仅继续对项目内建筑物、街道、广场和公园进行空间升级，还将致力于联合区域内知识工作者、学生、教授、企业家和家庭，一同打造可持续发展的社区。

(责任编辑：小白)